입찰가 어떻게 정할까? 경매 낙찰 전략 완전정복!

– 부모님 집 갈아타기 준비 중, 내가 참고한 입찰가 계산법

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부모님 집 갈아타기를 준비하면서 요즘 가장 많이 고민하는 게 바로 입찰가를 어떻게 정할지입니다.
첫 경매 도전이다 보니 ‘어느 선에서 입찰해야 적정할까?’라는 의문이 계속 생기더라고요.

공부하면서 느낀 건,
감으로 쓰는 금액이 아니라, 전략적으로 계산해서 정해야 한다는 점이었어요.
오늘은 제가 경매 공부를 하면서 정리한 실전 입찰가 계산법과 주변 사례들을 공유해보려고 합니다.

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입찰가를 잘못 쓰면 생기는 현실적인 문제들

처음엔 단순히 “싸게 쓰면 낙찰되겠지”라고 생각했지만, 실제 사례를 보면서 경매가 그렇게 간단하지 않다는 걸 느꼈습니다.

• 너무 낮게 써서 3번 연속 탈락한 사례 (실거주자였음에도)
• 감정가 이상으로 써서 시세보다 비싸게 낙찰받은 후 리모델링 비용까지 감당하느라 후회한 경우
• 낙찰가와 시세는 괜찮았는데 명도 비용을 고려하지 않아 추가 지출이 생긴 사례

이런 걸 보면서, 저는 반드시 기준을 갖고 입찰가를 정해야겠다는 생각이 들었습니다.

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Step 1. 시세 먼저 파악하자 – 실거래가 확인

입찰 전에 반드시 확인하는 건 해당 아파트의 실거래 시세입니다.
같은 단지, 같은 평형을 기준으로 최근 3개월 실거래가 평균을 보는 게 가장 기본입니다.

예: 인천 부평 B아파트 24평형

• 2025년 2월 거래: 3.05억
• 2025년 3월 거래: 3.10억
• 평균 시세: 약 3.075억

이 시세보다 너무 비싸게 입찰하면
굳이 경매를 할 이유가 없는 셈이니까요.

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Step 2. 경매 특유의 리스크를 반영하기

경매는 일반 매매와 달리
명도 문제나 수리비, 세금 납부 등의 리스크가 있습니다.
그 비용을 미리 추산해서 입찰가에서 차감해야 합니다.

일반적으로 고려하는 비용 항목

• 명도 비용 (협의 이사비): 100만~300만 원
• 도배, 장판, 욕실 리모델링 등 수리비: 300만~800만 원
• 공실 기간 손실 또는 기타 예비비: 100만~200만 원

저는 넉넉하게 700만 원 정도의 비용을 잡고 계산하고 있습니다.
물론 현장 상태에 따라 달라지니, 사전 현장 방문을 통해 정확성을 높이는 게 베스트지만

현실적으로 경매가 나온 집을 내부까지 살펴보는 건 녹록지 않은 일이기에

보수적인 추가 비용을 항상 염두에 두어야 합니다. 

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Step 3. 적정 입찰가 계산하기

시세에서 리스크 비용을 차감한 금액이 내가 써야 할 최대 입찰가가 됩니다.

예를 들어,
시세가 3.075억이고, 리스크 비용이 700만 원이라면
▶ 적정 입찰가는 3억 이하

그 이상으로 써버리면, 시세와 비슷하거나 손해를 볼 수 있습니다.

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Step 4. 최근 경매 낙찰 사례도 꼭 참고하기

이건 정말 중요합니다.
같은 단지에서 최근 어떤 가격에 낙찰됐는지를 보면,
현재 시장 분위기와 입찰 경쟁 강도를 알 수 있습니다.

예:

• 같은 단지 A동: 3회 유찰 후 2.85억 낙찰
• 같은 단지 B동: 1회 유찰 후 2.95억 낙찰
• 최근 낙찰가율 평균: 약 88~90%

이걸 보면 현재 88~90% 수준의 입찰가가 적절한 선이라는 걸 알 수 있죠.
감정가가 3.2억이라면,
입찰가는 2.85억~2.88억 정도가 ‘실전 구간’일 수 있습니다.

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Step 5. 끝자락 금액 전략 (실제 자주 쓰는 팁)

경매에서는 수십 명이 입찰서를 내는데
의외로 5만 원, 10만 원 차이로 낙찰이 결정되는 경우가 많다고 합니다.

그래서 정형화된 숫자 대신, 미세하게 다르게 쓰는 방식도 자주 활용된다고 해요.

예:
감정가 3.2억 → 입찰가를 2.8888억처럼
또는 2.8765억 같이 “끝자리가 독특한 금액”으로 차별화

이건 실제 낙찰자분들 블로그에서도 많이 본 방식입니다.

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[사례] 실거주 목적 경매 낙찰 성공 사례 (지인 A씨)

A씨는 2024년 말, 서울 관악구에 계신 부모님을 위해
엘리베이터 있는 신축 아파트 경매에 도전했습니다.

• 실거래가: 4.1억
• 감정가: 3.95억
• 유찰 1회 후 입찰
• 입찰가: 3.77억 (감정가의 약 95%)
• 낙찰 성공, 명도 완료까지 2개월 소요
• 총비용: 수리 300만 원, 이사비 150만 원 지원

A씨 말:
“시세보다 3천만 원 저렴하게 들어가면서 부모님이 너무 만족해하셨어요.
입찰가는 정말 많이 고민했지만, 결국 계산대로 하길 잘했다고 생각합니다.”

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입찰가를 정할 때 가장 중요한 건 ‘심리전’이 아니라 ‘기준’입니다

저처럼 경매 초보자일수록
무조건 싸게 쓰는 것보다, ‘내가 감당 가능한 가격이 어디까지인가’를 먼저 정하는 것이 중요하다고 생각해요.

• 실거래가 체크
• 리스크 비용 추정
• 최근 낙찰 사례 확인
• 내 자금 계획과 낙찰 후 예상 비용 포함

이 기준 안에서 입찰가를 쓰면,
낙찰에 실패해도 후회는 없습니다.
무리해서 낙찰받았다가 나중에 감당 못 하는 게 더 큰 실패니까요.

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관련 태그

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참고 사이트

• 국토교통부 실거래가 – 평균 시세 확인
• 법원경매정보 – 물건 정보 확인
• 지지옥션 – 최근 낙찰 사례 확인