부모님 집 갈아타기 실전 가이드 ② 좋은 경매 물건 고르는 법

후회 없는 선택을 위한 5단계 필터링 전략

---

✅ 왜 '좋은 경매 물건'을 고르는 게 중요할까요?

‘경매로 부모님 집 갈아타기’를 꿈꾸는 분들께 가장 먼저 드리고 싶은 말,
바로 “물건 잘 고르면 반은 성공입니다.”

아무리 싸게 낙찰받아도,
막상 집 상태가 안 좋거나, 명도 문제가 있거나, 주변 환경이 나쁘면
오히려 수리비와 정신적 스트레스가 더 큽니다.

그래서 오늘은
경매 초보자도 따라 할 수 있는 실전 기준 5가지를 알려드릴게요.

---

📌 Step 1. 부모님의 '실제 생활 반경'에 있는지 확인하기

갈아타기 경매의 핵심은 '투자'가 아니라 '실거주'입니다.
특히 부모님을 위한 집이라면, 생활 반경을 바꾸지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.

✔ 자주 가시는 병원, 약국, 시장이 근처에 있는지
✔ 대중교통이 편한지
✔ 동네 분위기가 익숙한지

📍 네이버 지도로 '주변 시설 검색'을 활용하면 훨씬 수월하게 파악할 수 있어요.
예: "○○동 경로당", "○○시장", "○○병원"

---

🏘 Step 2. 감정가 vs 시세 비교로 적정 물건 선별하기

경매 물건은 법원에서 감정가를 기준으로 나오지만,
중요한 건 현재 실거래 시세와의 차이입니다.

• 감정가가 시세보다 낮다 → 리스크 있는 물건일 수 있음
• 감정가가 시세와 비슷하거나 높은데 유찰 중 → 숨은 보석일 가능성 있음

💡 국토교통부 실거래가 시스템
https://rt.molit.go.kr

최근 거래가를 조회해보고, 감정가보다 얼마나 유리한지 확인하세요.

---

📋 Step 3. 권리분석 기본 3가지만 기억하기

초보자는 권리분석에서 지칩니다.
하지만 부모님 집 갈아타기 목적이라면, 아래 3가지만 우선 체크해도 70% 이상은 걸러집니다.

① 선순위 임차인 여부 → 대항력 있는 세입자는 명도 어려움
② 근저당 말소 기준 확인 → 낙찰 후에도 남는 채무 있나?
③ 전입세대 유무 → 점유 상태 확인 (이사 시 협의 필요 여부)

📌 등기부등본은 꼭 발급받아서 확인!
온나라 등기소: https://onland.or.kr

---

🧭 Step 4. 위치, 방향, 층수, 관리상태 체크

부모님께 편한 집을 드리고 싶다면,
주거 환경이 쾌적해야 합니다.

🔹 남향 or 동향
🔹 엘리베이터 有, 고령자에겐 필수
🔹 저층 or 고층 선호 여부 체크
🔹 공동현관, 주차장, 경비 시스템 등 관리 상태 확인
🔹 주변 소음, 학군보다는 병원·시장·버스 중심으로

📸 현장 사진 or 실방문 필수!
블로그 후기 검색으로 실거주 분위기를 파악하는 것도 좋아요.
예: “○○아파트 후기” “○○동 아파트 실거주 만족도”

---

🏷 Step 5. 명도 리스크 있는 물건은 일단 패스!

초보자는 무조건!
명도 쉬운 물건부터 시작하세요.

• 이미 공실이거나
• 경매 전 이사 완료된 물건
• 임차인과 협의 가능성 높은 물건이 안전합니다.

❌ 점유자가 거절하거나, 소송 필요 시
시간도 오래 걸리고 부모님 이사 일정에도 차질 생겨요.

✅ 이런 정보는 ‘현황조사서’나 ‘전입세대열람 내역’에서 확인 가능!

---

🎯 실제 사례: ‘좋은 물건’이 가져온 편안한 갈아타기

👤 A씨의 부모님은 수원 권선동의 낡은 주택에 살고 계셨습니다.
낙찰받은 곳은 같은 생활권 내의 엘리베이터 아파트 23평형.

✔ 감정가 2.4억 → 시세는 2.9억
✔ 이미 공실 + 관리 잘 된 단지
✔ 남향, 병원·마트 도보 5분 거리
✔ 실거래가보다 약 4천만 원 절약 + 내부 인테리어 비용 확보

“저렴하게 샀다고 좋아하시고, 무엇보다 따뜻하고 조용해서 정말 만족하세요.”

---

✅ 정리: 좋은 경매 물건 고르기, 결국은 '부모님 눈높이'에 맞추는 것

부모님을 위한 집은 수익보다 안정이 더 중요합니다.
가격만 보지 말고,
생활환경, 접근성, 내부 상태, 명도 가능성까지 다 따져보는 것이 현명한 갈아타기의 시작이에요.

경매는 누구나 도전할 수 있지만,
성공은 준비된 사람만이 누릴 수 있는 혜택입니다.
꼼꼼하게 골라서, 부모님께 최고의 선물을 드려보세요.

---

🏷 관련 태그 (Meta Tags)

• #부모님집갈아타기
• #경매물건고르는법
• #실거주경매
• #경매초보가이드
• #명도없는경매

---

🔗 참고 사이트

• 법원경매정보 – 무료 경매 물건 검색
• 국토부 실거래가 조회 – 시세 확인
• 지지옥션 – 권리분석 보기 좋음
• 네이버 지도 – 주변 인프라 체크

---

다음 편에서는
👉 Step 3: 경매 낙찰 전략 & 입찰가 정하기 요령에 대해 알려드릴게요!
티스토리 구독·알림 설정 해두시면 놓치지 않으실 거예요 😊